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Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz in der HOAI 2009

Die Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz nach dem alten §10 Abs.3a (HOAI alt) wurde vom Verordnungsgeber nicht in die neue HOAI übernommen. Im Einführungserlass des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung zur neuen HOAI vom 18. August 2009 (http://www.hoai-gutachter.de/pdf/einfuehrungserlass.pdf) wird hierzu wie folgt ausgeführt:

§ 35 - Leistungen im Bestand Mit der Regelung wurden die bisherigen Regelungen zur anrechenbaren vorhandenen Bausubstanz (§ 10 Abs. 3a HOAI alt) und zum Umbauzuschlag (§ 24 HOAI alt) zusammengefasst. Der Begriff der „Umbauten“ wurde weiter definiert. Gemäß § 2 Nr. 6 handelt es sich hierbei um Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit Eingriffen in Konstruktion oder Bestand. Voraussetzung ist also nicht wie im bisherigen § 3 Nr. 5, dass es sich um wesentliche Eingriffe handelt. Da die Zuschlagsregelung für alle Objekte gilt (dies sind gem. § 2 Nr. 1 die Leistungsbilder der Teile 3 und 4) und auch die vorhandene mitverarbeitete Bausubstanz einschließt, wurde die Marge erweitert, in der ein Honorarzuschlag vereinbart werden kann (20-80%).

Kurz zur Historie in Sachen Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz:

Noch bis zur HOAI vom 01.01.1985 wurde die Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz in der HOAI nicht explizit geregelt. Der Verordnungsgeber regelte nur in §10 Abs.3 (HOAI alt) für welche Fälle die ortsüblichen Kosten anzusetzen sind.

§10 Abs.3 Als anrechenbare Kosten nach Absatz 2 gelten die ortsüblichen Preise, wenn der Auftraggeber 1. selbst Lieferungen oder Leistungen übernimmt, 2. von bauausführenden Unternehmen oder von Lieferern sonst nicht übliche Vergünstigungen erhält, 3. Lieferungen oder Leistungen in Gegenrechnung ausführt oder 4. vorhandene oder vorbeschaffte Baustoffe oder Bauteile einbauen lässt.

Erst der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 19.06.1986 (Az: VII ZR 260/84), dass die mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz zu den anrechenbaren Kosten im Sinne des §10 Abs.3 (HOAI alt) zählen.

Soweit bei einem Umbau stehenbleibende Gebäudeteile mitverarbeitet werden, gelten die ortsüblichen Preise als anrechenbare Kosten i.S. des §10 Abs.3 Nr.4 HOAI.

Die für die Kostenermittlung zuständige DIN 276 (Teil 1, 12/2008) beschreibt eindeutig wie mit dem Wert der vorhandenen Bausubstanz und dem Wert der wiederverwendeten Bauteile (§4 Abs.2 Nr.4 HOAI neu) umzugehen ist.

3.3.6 Vorhandene Bausubstanz und wiederverwendete Bauteile Der Wert der vorhandenen Bausubstanz und wiederverwendeter Teile ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen.

Für die Eigenleistungen (§4 Abs.2 Nr.1 HOAI neu) sieht die DIN 276 ebenfalls den gleichen Umgang vor.

3.3.7 Eigenleistungen Der Wert von Eigenleistungen ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Für Eigenleistungen sind die Personal- und Sachkosten einzusetzen, die für entsprechende Unternehmerleistungen entstehen würden.

Die mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz ist also ebenso wie die wiederverwendeten Bauteile oder Eigenleistungen des Bauherrn mit den ortsüblichen Preisen bei den entsprechenden Kostengruppen der DIN 276 gesondert ausgewiesen worden. Durch das o.g. Grundsatzurteil des BGH aus dem Jahre 1986 sind diese Kosten Teil der anrechenbaren Kosten.

Erst im Jahre 1988 wurde der Verordnungsgeber aktiv, und nach klarstellend den §10 Abs.3a (HOAI neu) in die Verordnung mit auf.

§10 Abs.3a Vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird, ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen ...

Nimmt nun der Verordnungsgeber, wie geschehen die Regelung zur vorhandenen Bausubstanz wieder aus dem Verordnungstext heraus, ändert dies meiner Auffassung nach nichts an dem Grundsatzurteil des BGH von 1986. In dem Urteil wird hierzu ausgeführt:

Der rechtliche Schluß, den die Revision daraus zieht, ist indes verfehlt. Zu § 6 Abs. 2 GOA ist freilich vereinzelt die Auffassung vertreten worden, dass nur der Wert beweglicher Bauteile (wie Fenster und Türen), nicht aber ganzer Gebäudeteile (wie noch erhaltener Kellergeschosse bei Wiederaufbauten) der Kostenanschlagsumme oder den Herstellungskosten hinzugerechnet werden dürfe, weil die „Einstandspreise“, die nach dieser Vorschrift maßgeblich waren, nicht festgestellt werden könnten. Auf den „Einstandspreis“ kommt es jedoch nach § 10 Abs. 3 HOAI nicht mehr an; ausschlaggebend ist jetzt der „ortsübliche Preis“, dessen Ermittlung keine besonderen Schwierigkeiten bereitet. ... Von Belang ist nur, ob der Architekt diese Bauteile planerisch und baukonstruktiv in seine Leistung einbeziehen, die alte Bausubstanz also in den Wiederaufbau oder in den Umbau eingliedern muss. In jedem Falle erspart er dem Bauherrn Kosten, die ohne die Verwertung der alten Bauteile unvermeidlich wären. ... Zutreffend nimmt das Berufungsgericht ferner an, dass der Wert der verbliebenen und mitverarbeiteten Bauteile nicht etwa deshalb außer Betracht zu bleiben hat, weil § 24 HOAI bei einem Umbau die Vereinbarung einer zusätzlichen Vergütung zulässt.

In der Begründung zu §35 (HOAI neu) wird zum Entfall des §10 Abs.3a (HOAI alt) folgendes ausgesagt:

§ 35 bündelt die Vorschriften zu Umbauten und Modernisierungen der geltenden §§ 10 Absatz 3a, 24, 25 Absatz 2, 59, 66 Absatz 5 und 76 und regelt die Möglichkeit, Zuschläge für die Planung von Umbauten und Modernisierungen zu vereinbaren. Die Regelung des bisherigen § 10 Absatz 3a hat in der Vergangenheit vielfach zu Rechtsstreitigkeiten geführt. Es wurde daher eine Zusammenführung der bisherigen Regelungen vorgenommen. Um auch Änderungen an der vorhandenen Bausubstanz in der Regelung zum Umbauzuschlag mit zu erfassen, wurde zum einen die Definition der Umbauten in § 2 Nummer 6 weiter gefasst und die Marge, in der ein Zuschlag vereinbart werden kann, auf 20 bis 80 Prozent, statt bisher 20 bis 33 Prozent, erweitert. ... Im Ergebnis geht es darum, zwischen den Vertragsparteien einen ausgewogenen vertraglichen Interessensausgleich zu finden, der den Schwierigkeiten des jeweiligen Einzelfalls gerecht wird.

Daraus kann klar gefolgert werden, dass durch die Erhöhung des Umbauzuschlages die vorhandene Bausubstanz mit abgedeckt werden soll. Dies kann z.B. durch den von mir entwickelten Ansatz geschehen.

  • 20% Mindestzuschlag
  • 20% + 10% Zuschlag      bei 10% vorhandener Bausubstanz
  • 20% + 20% Zuschlag      bei 20% vorhandener Bausubstanz
  • 20% + 30% Zuschlag      bei 30% vorhandener Bausubstanz
  • 20% + 40% Zuschlag      bei 40% vorhandener Bausubstanz
  • 20% + 50% Zuschlag      bei 50% vorhandener Bausubstanz
  • 20% + 60% Zuschlag      bei 60% vorhandener Bausubstanz

Was aber geschieht wenn der Auftraggeber nur Mindestsätze vereinbarten möchte? Oder keine schriftliche Honorarvereinbarung bei Auftragserteilung getroffen wurde? Oder eine schriftliche Honorarvereinbarung sich als unwirksam herausstellt?

In allen diesen Fällen gilt meiner Auffassung nach noch das Grundsatzurteil des BGH aus dem Jahre 1986. D.h. die mitverarbeitete vorhandene Bausubstanz ist bei den anrechenbaren Kosten zu berücksichtigen!

Dipl. Ing. (FH) Heinz Simmendinger
Sachverständiger für Architekten- und Ingenieurhonorare
www.HOAI-Gutachter.de